Gebäude/Leckageortung - Das sollten Sie wissen

Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte werden zur Wertermittlung von Immobilien herangezogen, um den Bodenwert zu bestimmen. Grundlage dafür sind amtliche Kaufpreissammlungen, die von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt werden. Unter Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften eines Grundstückes können Zu- und Abschläge vom Bodenrichtwert vorgenommen werden.

Sachwertverfahren

Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei den eigengenutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen angewendet. Es werden hier grundsätzlich Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung angeführt, welche in den normalen Herstellungskosten 2000 bzw. 2010 definiert sind.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ebenfalls ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. In diesem wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierenden Aufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit etc. hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.

Wann ist eine Gebäudebewertung sinnvoll?

Die Bewertung eines Gebäudes ist bei Preisverhandlungen für Kauf und Verkauf, Vermögensaufstellungen, Scheidung, Überprüfung der Wohngebäudeversicherung sowie Um- und Ausbau der Immobilie (Wertsteigerung) sinnvoll.

Was ist ein Wertgutachter?

Die Sachkunde für den Bereich Immobilien favorisiert und spezialisiert den Wertgutachter Grundstücke und deren Bauwerke sachgerecht bewerten zu können. Ein Wertgutachter ist ein Immobiliensachverständiger. Dieser Begriff ist nicht grundsätzlich geschützt.

Welche Unterlagen und Dokumente werden für eine Bewertung benötigt (grobe Übersicht)?

  • Bauzeichnungen
  • Grundbuchauszüge
  • Flurkarte
  • Lageplan
  • Berechnung der Nutz-/Wohnfläche
  • Berechnung des umbauten Raumes
  • Auflistung besonderer Betriebseinrichtungen
  • ggf. Kaufverträge
  • Baukostenaufstellungen
  • Weitere Wertermittlung
  • Energieausweis 

Welche Leistungen sind standardmäßig zu erbringen?

Ortsbesichtigung sowie Fotodokumentation und Bestandsaufnahme, Feststellungen zum allgemeinen Zustand, Kontrolle der wertrelevanten Instrumente, Überprüfung der Bauzeichnungen und Maßangaben, Bodenwertermittlung sowie Ermittlungsverfahren zum Verkehrswert.

Wie sieht der Aufbau eines Wertgutachtens aus?

  • Deckblatt und Inhaltsverzeichnis (allgemeine Angaben)
  • Grundbuchangaben
  • Wahl des Wertermittlungsverfahrens
  • Bodenwertermittlung, ggf. Bauschäden/Baumängel
  • Grundlagen für die Wertermittlung/Berechnung
  • Vergleichs- und Sachwert
  • Ergebnis und Begründung des Verkehrswerts (erzielbarer Marktwert zu einem Stichtag)
  • Anlagen

Ablauf von Beauftragung bis Fertigstellung

  1. Beauftragung des Kunden
  2. Terminierung durch das Sachverständigenbüro Feindt
  3. Ortstermin
  4. Gutachtenerstellung
  5. Versand des Gutachtens

Kosten eines Wertgutachtens

Je nach Größe und Aufwand fällt diese Position sehr unterschiedlich aus; zzgl. Reisekosten.

Wozu benötigt man einen Gebäudesachverständigen?

Einen Gebäudesachverständigen benötigt man zur Schadensaufnahme (welche Räumlichkeiten sind betroffen bzw. welche Schadenursache liegt vor?).

Tätigkeiten des Sachverständigen von Beauftragung bis Abschluss des Schadenfalles

  • Ermittlung des Schadens
  • Lokalisierung der Schadenursache (liegt ein Rohrbruch vor oder handelt es sich bei den Schäden um Baumängel, Installationsfehler, Grundfeuchtigkeit bzw. Schichtenwasser?)
  • Ermittlung der Schadenhöhe sowie Reparaturkostenkalkulation
  • Absprachen mit den Handwerkern
  • Schadensabwicklung,
  • Angebots- sowie Rechnungsprüfung, ggf. Einholung eines Vergleichsangebotes

Beauftragung eines Gutachtens/Leckageortungsberichtes

Die Beauftragung der Leckageortung erfolgt durch den Kunden bzw. Versicherungsnehmer, um festzustellen, ob ein versicherungspflichtiger Schaden vorliegt. Die Erstellung eines Gutachtens bzw. Leckageortungsberichtes kann auch durch die Versicherung direkt in Auftrag gegeben werden.

Wer trägt die Kosten für die Sachverständigentätigkeit?

Die Kosten hierfür werden bei einem ersatzpflichtigen Schaden in der Regel vom Versicherer reguliert. Falls keine Ersatzpflicht vorliegt, werden die Kosten vom Auftraggeber direkt getragen. Sollte ein Regress möglich sein, können die schadenursächlichen Kosten an den Verursacher weiterberechnet werden.

Die Vorteile eines Gutachtens bzw. einer Leckageortung

Die genaue Schadenursache wird anhand eines umfangreichen Berichtes sowie Digital-Fotos dokumentiert. Es wird eine Kostenkalkulation erstellt.

Welche Gebühren kommen auf mich zu?

Die Gebühren für ein Gutachten bzw. eine Leckageortung errechnen sich je nach Art und Güte und dem entsprechenden Zeitaufwand. Die Kosten bewegen sich in einem Preisrahmen zwischen 150,00 € bis 1.500,00 €. Bei einigen Schadensfällen können die Kosten auch höher ausfallen.

Was empfiehlt der Gebäude-Sachverständige, der täglich mit Gebäudeschäden zu tun hat? Wie soll man sich verhalten?

Wenn man einen Druckabfall bzw. eine Bewegung auf der Wasseruhr feststellt, sollte zunächst ein Installateur hinzugezogen werden, um zu überprüfen, ob ein Leitungswasserschaden vorliegt bzw. die Schwimmerventile an den WC´s schadhaft sind. Weiterhin sollte eine Überprüfung der Ausgleichsgefäße sowie der Sicherheitsventile durchgeführt werden. Falls dort keine sichtbaren Schädigungen vorhanden sind, sollte man einen Leckageorter hinzuziehen, um eine genaue Schadensursache zu lokalisieren. Hierdurch können größere Schäden innerhalb des Gebäudes vermieden werden.

In jedem Fall sollte man den Gebäudeversicherer informieren, damit ggf. der Versicherer direkt agieren kann. Selbiges Vorgehen ist bei Einbruch-, Brand und Sturmschäden zu berücksichtigen.

Bei Einbruchschäden sollte man weiterhin unbedingt die Polizei einschalten, damit der Einbruch umgehend dokumentiert wird. Das Aktenzeichen der Polizei sollte an den Versicherer weitergegeben werden, da der Versicherer mit der Polizei Rücksprache zwecks des Ermittlungsverfahrens hält.

Bei Sturmschäden am Dach eines Wohngebäudes ist darauf zu achten, dass ein Dachdecker hinzugezogen wird. Dieser kann ggf. mit Notmaßnahmen agieren, damit ein Eindringen von Wasser in das Gebäude vermieden werden kann.